안녕하세요, 여러분! 카므라입니다😺
내 집 마련의 꿈. 다들 가지고 있으시죠? 대한민국만큼 자산의 비중이 부동산으로 쏠려 있는 곳도 없다더라구요.
저도 취업하자 마자 어른들이 "빨리 돈 모아서 집 사야지"라고 많이 이야기 하시더라구요. (지금은 재개발을 기다리는 중입니다 ㅎㅎ)
왜 이렇게 우리는 "집"에 집착하게 된 걸까요
‘강남 아파트’도 주택연금 받을 수 있다…노후빈곤 해결사 될까
‘강남 아파트’도 주택연금 받을 수 있다…노후빈곤 해결사 될까
공시가격 12억원이 넘는 고가 주택 보유자들도 가입할 수 있는 민간 주택연금 상품이 처음으로 출시됐다. 초고령 사회로 진입하면서 ‘집=전재산’인 고령층 사이에서 주택 관련한 인식 전환의
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오늘은 주택연금제도에 대해 이야기해 볼께요.
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주택연금제도는 한국주택금융공사(HF)가 운영하며, 고령층의 노후 소득 보장과 주거 안정을 위해 주택을 담보로 매월 연금을 지급받는 공적 제도예요.
1. 주택연금제도 개요
주택연금은 55세 이상 고령자가 소유한 주택을 담보로 제공하고, 한국주택금융공사로부터 평생 또는 일정 기간 동안 연금을 수령할 수 있어요. 주택 소유자는 주거를 유지하면서 노후 자금을 확보가 가능하죠.
목적
• 고령자의 주거 안정 및 생활비 지원.
• 부동산 자산(노령 가구 자산의 약 80% 이상)을 유동화.
• 국민연금 등 공적연금의 낮은 소득대체율 보완.
2. 주택연금제도 특징
1)이런 분들께 추천해요!
① 가입연령:부부(가입시점의 법적 배우자만 인정) 중 연소자가 55세 이상이며, 부부 중 1명이 대한민국 국민일 때
② 주택 보유수
• 본인 또는 배우자가 소유한 주거용 부동산.
• 주택 가격: 공시가격 12억 원 초과 주택도 가입 가능 (2023년 9억 원 상한 폐지).
• 다주택자라도 합산가격이 12억 이하면 가능
(단, 공시가격등이 12억 초과 2주택자는 3년이내 1주택 처분시 가입가능).
③ 대상 주택 유형: 아파트, 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔.
④ 거주요건:주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제로 거주지(주민등록전입)로 이용하고 있어야 함.
2)담보설정 방식
소유권을 본인을 가질 것이냐(저당권방식) 넘겨줄 것이냐(신탁방식)에 따라 차이가 있어요.
① 신탁 방식
• 정의: 주택연금 가입자가 주택의 소유권을 한국주택금융공사(HF) 또는 제3의 신탁기관(은행, 증권사 등)에 이전하고, 공사는 주택에 대한 우선수익권을 설정해 연금을 지급. 가입자는 주거권을 유지하며 연금을 수령해요.
• 구조: 주택 소유권은 신탁계약으로 공사에 넘어가지만, 가입자는 주거지로서 주택을 계속 사용 가능.
• 2025년 동향: 신탁 방식의 선호도가 증가(약 40% 가입자 선택)하며, 상속 절차 간소화로 고령층 사이에서 인기
※ 추천:
상속을 고려하는 고령자(특히 자녀가 주택을 상속받길 원하는 경우).
다주택자(처분 절차 간소화 필요).
행정 절차를 최소화하고자 하는 가입자.
[ 주요 특징]
• 소유권 이전: 주택 등기상 소유권이 공사 또는 신탁기관으로 이전됨.
• 주거권 보장: 가입자는 평생 또는 계약 기간 동안 주택에 거주 가능(주거사용권 설정).
• 상속: 사망 시 상속인이 주택을 되찾으려면 연금 지급액(원금+이자)을 상환. 신탁 해지 후 소유권 복원.
• 이자율: 2025년 기준 약 3~4% (근저당권과 동일).
• 지급액: 주택 가격, 연령, 기대여명에 따라 계산(근저당권과 동일).
• 예: 공시가격 6억 원, 65세, 정액형 → 월 약 100~120만 원.
[ 장점 ]
• 상속 절차 간소화: 소유권이 신탁기관에 있어 상속 시 등기 절차가 간단.
• 유연성: 주택 매각이나 처분 시 신탁기관이 처리, 행정 부담 감소.
• 법적 안정성: 신탁 계약으로 주거권이 명확히 보호됨.
• 다주택자 유리: 다주택자 가입 시 처분 절차가 신탁기관을 통해 간소화.
[ 단점 ]
• 소유권 상실: 등기상 소유권이 공사/신탁기관에 이전되어 심리적 부담 가능.
• 신탁 비용: 초기 신탁 설정 비용(약 30~50만 원) 발생.
• 복잡성: 신탁 계약의 법적 구조 이해 어려움.
• 상환 부담: 상속 시 원금+이자 상환 필요(근저당권과 동일).
② 저당권 방식
• 정의: 가입자가 주택 소유권을 유지한 상태에서 한국주택금융공사가 주택에 근저당권을 설정하고, 이를 담보로 연금을 지급. 주택은 가입자 명의로 남아 있으며, 공사는 채권자로서 상환 권리를 가져요.
• 구조: 주택 소유권은 가입자에게 있으며, 공사는 주택에 대한 채권(연금 지급액+이자)을 확보.
※ 추천:
주택 소유권을 유지하고자 하는 가입자.
초기 비용(신탁 설정비) 부담을 피하고자 하는 경우.
상속 계획이 없거나 주택 처분을 고려하지 않는 가입자.
[ 주요 특징 ]
• 소유권 유지: 주택 등기상 소유권은 가입자 명의로 유지.
• 근저당권 설정: 공사가 주택에 근저당권(채권) 설정, 연금 지급 후 사망 시 상환 청구.
• 주거권: 가입자는 평생 또는 계약 기간 동안 주택 거주 가능.
• 상속: 사망 시 상속인이 주택을 상속받으려면 연금 지급액(원금+이자)을 상환하고 근저당권 해지.
• 이자율: 2025년 기준 약 3~4% (신탁 방식과 동일).
• 지급액: 신탁 방식과 동일(주택 가격, 연령 기준).
[ 장점 ]
• 소유권 유지: 주택 명의가 가입자에게 있어 심리적 안정감 제공.
• 비용 절감: 신탁 설정 비용 없음(초기 비용 낮음).
• 익숙함: 전통적인 대출 방식으로 이해 쉬움.
• 유연성: 주택 소유권 유지로 매매, 증여 등 처분 자유도 높음(단, 공사 동의 필요).
[ 단점 ]
• 상속 복잡성: 근저당권 해지 및 상환 절차가 신탁 방식보다 복잡.
• 채권 관리 부담: 연금 지급액이 대출 형태로 누적, 상환액 증가 우려.
• 법적 분쟁 가능성: 상속 시 근저당권 관련 분쟁 발생 가능.
• 다주택자 불리: 다주택자 처분 시 공사와의 협의 필요, 절차 복잡.
3) 지급 방식
[대출 無]
• 종신지급방식:인출한도 설정없이 평생동안 매월 연금형태로 지급
• 종신혼합방식:인출한도 범위안에서 수시로 찾아쓰고 나머지부분을 평생동안 매월 연금형태로 지급
종신형-매월 동일한 금액을 수령
초기증액형-가입초기 일정기간(3년,5년,7년,10년)은 정액형보다 많이, 이후에는 적게
정기증가형-초기에는 정액형보다 적게, 3년마다 4.5%씩 일정하게 증가한 금액을 수령
• 확정기간혼합방식:인출한도 범위안에서 수시로 찾아쓰고 나머지부분을 일정기간동안 매월 연금형태로 지급
[대출 無, 기초연금 수급권자]
• 우대지급방식: 본인 또는 배우자가 기초연금 수급권자(65세이상)이며 부부기준 2억5천만원 미만의 1주택만 소유한 경우, 종신지급방식보다 더 많은 월 지급금을 지급
• 우대혼합상식:본인 또는 배우자가 기초연금 수급권자(65세이상)이며 부부기준 2억5천만원 미만의 1주택만 소유한 경우, 종신혼합방식보다 더 많은 월 지급금을 지급
[대출 有]
• 대출상환방식:주택을 담보로 대출받은 잔액을 상환하는 용도로 인출범위 안에서 지급, 나머지부분을 평생연금형태로 지급
• 대출상환 우대방식:대출상환방식 대상자이면서 본인 또는 배우자가 기초연금 수급권자(65세이상)이며 부부기준 2억 5천만원 미만의 1주택만 소유한 경우, 대출상환방식보다 월 지급금을 우대하여 지급
4) 주택 가격 평가
공시지가로 가입가능여부를 판단하고, 실제 월 지급액은 시세 또는 감정평가에 따라 지급
3. 주택연금제도의 장점
1) 노후 소득 보장: 국민연금(평균 월 60~80만 원) 부족분 보완.
2) 주거 안정: 주택 처분 없이 거주 가능.
3) 유연성: 다양한 지급 방식(정액형, 증액형, 일시인출형) 제공.
4) 세제 혜택: 연금 비과세, 양도소득세 감면.
5) 고가 주택 활용: 12억 원 초과 주택도 자산화 가능.
4.주택연금제도의 단점 및 불합리성
1)연금액 한계
• 저가 주택(3억 원 이하) 소유자는 월 50만 원 미만으로 부족.
예: 공시가격 3억 원, 55세 가입 시 월 40~50만 원.
2) 상속 부담
• 사망 시 상속인은 연금 지급액(원금+이자, 2025년 이자율 3~4%) 상환.
• 고가 주택일수록 상환액 증가 (예: 12억 원 주택, 20년 수령 시 상환액 20억 원 이상 가능).
3) 이자 비용
• 연금은 대출 형태로, 이자 누적(복리)으로 장기적 부담 증가.
4) 제도 복잡성
• 저당권/신탁, 지급 방식, 상환 조건 등이 복잡해 이해 어려움.
• 감정평가 비용(비아파트) 추가 부담.
5) 부동산 시장 의존
• 주택 가격 하락 시 연금액 감소 가능.
• 지역별 주택 가격 격차로 수도권 외 지역 불리.
6. 신청 절차
1. 상담: HF 지사 방문 또는 고객센터(1688-8114).
2. 예상 연금 조회: HF 홈페이지에서 주택 가격, 연령 입력.
3. 서류 제출: 주민등록등본, 가족관계증명서, 주택 등기부등본.
4. 주택 평가: 한국부동산원/KB시세 또는 감정평가.
5. 계약 체결: 저당권/신탁 방식 선택.
6. 연금 지급: 계약 후 1~2개월 내 개시.
[카므라의 한마디]
지금 "주택연금"이라는 이름으로 불리고 있는 이 제도는 정확히 말하면 집을 담보로 하는 대출, 즉 "역모기지론"이예요. 그렇다 보니 우리가 연금을 받을 때 걱정해야 하는 세금, 건강보험료 등의 기타 비용에 대한 부부은 걱정을 할 필요가 없어요.
대신 대출 상품이다 보니 처음 연금액이 책정 될 때부터 "이자"가 포함 되어 있다는 것.
그럼에도 불구하고 주택연금의 인기가 올라가고 있는 이유는 "부부가 모두 사망 할때까지 주거에 대한 걱정없이 종신토록 받을 수 있는 연금"이기 때문이 아닐까요?